あおばファイナンシャルプランナーズ・協力FP源田公平

定年までにローン完済を

住宅ローンの返済期間を決めるとき、どのようにして決定しているでしょうか？ローン会社が貸してくれるからといって、70歳や75歳完済の住宅ローンを実際に払えるかは大きな疑問です。きちんとライフプランを引いて考えた方がいいのですが、ひとつの目安としては定年までに退職金を当てにしないで完済することが可能な住宅ローンにするということが重要でしょう。 理由は、次の通りです。

• 年金の支給年齢が60歳から65歳まで繰り上げられるため、その期間もそれ以後も住宅ローンの支払いは大きな負担となる。
• 近年の晩婚化によって、親が定年を迎えて勤労収入がなくなっているのに、子供の教育費や生活費等が引き続き必要な場合がある。

　少しでも早くローンを完済するためのポイントは、2つあります。

1. 借入金を少なくする（安く）
2. 借入期間を短くする（早く）

　

借入金額の圧縮を（安く）

　 不動産物件の値下がりが続き、住宅ローン金利は空前の低水準になっているため、ついつい従来と同じ金額でワンランク上の不動産を購入したい衝動に駆られるかもしれません。しかし、先の見えない現代では住宅購入は慎重に検討したい事柄です。住宅を持ちたい人は、借入金の上限を事前に決めておくなど、支払い能力を超えた借金を抱えないよう十分に気をつける必要があります。
　借入金の圧縮がどのような意味を持つのか考えてみましょう。たとえば、3,000万円の借り入れ予定の人が、500万円少なくして（物件を安くして、または頭金を用意して）2,500万円の借り入れにした場合を比較してみましょう。

ここでは借り入れ期間中は固定金利とし、元利金等返済、月々の支払いのみでボーナス払いはなしで試算。金利の参考値はグッドローン（30年固定2.6%＋団信保険料0.3%）を使用。

　借入金を500万円安くすると、月々返済額は2万円以上安く、総支払額を約750万円少なくできます（表１差額参照）。これを、月々20,810円を投資して30年後に7,492,175円を得るための投資に置き換えてみると、年5.1％もの運用が必要になります。これだけの利回りを30年間に渡って期待できる金融商品を見つけることは、現在の経済情勢ではほぼ不可能なことではないでしょうか。それだけ住宅ローンの借入金が生み出す金利の大きさを物語っており、借入金を適正な額にすることは重要です。
　不動産価格を下げて借入金を圧縮した場合は、不動産に投資する金額を抑え現金の比率を高めることにもなるため、資産のリスクを分散できる（図１参照）ことにもなります。現在はもちろん、将来においても不動産の値下がりリスクは現金等に比べ圧倒的に高いと考えられるので、値下がりリスクの少ない資産比率を高めておくことは重要です。

借入期間を短くする（早く）

　支払期間を短くすると、月々の支払額は増えますが全返済額を少なくすることができます。上記の例で、2,500万円の借入金を25年で返済してみると次のようになります。

　 月々13,119円の支払いが増えますが、全返済額を約230万円減らすことができます（表２差額参照）。

借入金額を圧縮し借入期間を短くすると（安く・早く）

　当然ながら、借入金の圧縮と借入期間の短縮を組み合わせるとその両方の効果を期待することができます。

月々の支払いは7,612円減って、支払期間を5年短縮できて、支払総額を約980万円も減額（表３差額参照）できます。

ゼロ金利でも、住宅ローンよりはるかにお得！

　「どうせ銀行にお金を置いておいても増えないんだし、住宅ローンを組んでしまおう・・・」
　 そう考える人は上の計算を良く見てみましょう。5年間の間に500万円貯金して頭金に充て、その分支払い期間を5年短くしたら、全返済額を約980万円節約できる計算です。頭金をより多く準備することの意味はこのことからも十分おわかりいただけると思います。

最後に

　これまでの話は、あくまで数字の面からみたものです。期間を短縮しすぎて日々の生活に汲々とするようでは困りますし、借金が返せなくなって物件を売り払うようでは元も子もありません。30年後、40年後の家計の状況を推測することはかなり難しいことですが、ライフプランを立ててみることはかなり有用です。そこから現在どうしておかなければならないのかが見えてくるはずです。